2015年02月24日

不動産投資の新しいサイトを作りました

年齢が30代になり、不動産投資の方針も変わってきましたので新しいサイトを作りました。

賃貸併用住宅で家賃収入生活
http://heiyou1.blogspot.jp/

現在は都心で自宅から自転車で行ける距離に絞って投資用不動産を探しています。さらに中古の高利回り物件という観点で物件を探すのをやめて、長期的に競争力のある立地や建物・間取りを重視するようになりました。最近では不動産投資というよりは、賃貸経営という観点で物件を見るようになっています。

最近では表面的な数字では見えない物件の価値や、空室対策費が少なかったり礼金や更新費を考慮したり、低金利で借り入れをしてキャッシュフローが残るといったことを考え、一見すると利回りが低い物件でも長期的には儲かるように賃貸経営をすることを意識しています。

こうした表面利回りは低いけれども価値の高い物件で長期的に儲かるという方針を実現するため、まずは賃貸併用住宅を都心に建築することにしました。土地契約が終わり、建築プランも決まったので、あとは融資をお願いする銀行を決めれば着工開始という状態です。

不動産投資の初期の頃は、立地の良い手頃な価格帯のワンルームを探し、実際に横浜の繁華街駅徒歩5分のワンルームを現金で購入。間取りや生活環境などを一切考えず、場所と利回りだけで選んだ物件です。売却した時には売却損が出ましたが、6年半の家賃収入を考えるとトータルではプラスで終わることが出来ました。

不動産投資は安く買うことが最大のリスクヘッジですが、もし中途半端な物件を購入したとしても運営を頑張れば利益を得るチャンスはいくらでもあります。特に建物や設備を維持を低価格で行うことができれば、建物が古くなっても家賃収入がしっかりと手元に残り、利益を残せます。

こうした実際に不動産投資を実践する中で見えてきた、賃貸経営で大切なポイントを発信していきたいと思います。ぜひご覧ください。

賃貸併用住宅で家賃収入生活
http://heiyou1.blogspot.jp/
posted by 20代大家 at 14:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2014年04月03日

投資物件の売却と資産の組換え

アベノミクスの恩恵を受けるため、所有していた投資物件2件を売却しました。ワンルーム一室と築浅木造アパート一棟です。売却して利益こそ出ませんでしたが、数年間の物件運用で受け取った家賃分が手元に残りましたので、戸建て2件に資産を組み換えしました。ローンは利用せず現金での購入です。

さらに手元に残っている現金は現在FXで運用中です。以前は積極的にトレードしていましたが、今はリフォームなどへの支払いもありますのでスワップ金利をコツコツ受け取る運用をしています。余裕資金ですし、不動産の相場がかなり上がってしまって良い物件もなかなか見つからないので、為替相場が大きく動く時を見計らって勝負を仕掛けてみようと思います。
posted by 20代大家 at 23:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資全般

2013年09月12日

FXの無限ナンピン投資法

9月10日から売り建てをしていたスイスフラン円のポジション約5枚に利益が乗り始めました。決済は明日の朝か週明け月曜の朝になると思いますが、これで3回目の仕掛けも利益を出せそうです。

FXのトレード手法としては、スキャルピング、デイトレード、スイングトレード、長期スワップ運用、システムトレード、トラリピなど、沢山の方法があります。

さらに投資スタイルとして順張り、逆張りがあったり、売買技法として、両建て、ブレイクアウト、ナンピン、ピラミディングなどもあります。

これだけ数あるFXの投資法があるなかで、私は裁量トレードで指値を使った無限ナンピンでトレードしています。個人的には指値を使った無限ナンピンを「多段指値」と呼んでいますが。

今日はなぜ私が無限ナンピン≒多段指値でFXのトレードをしているかを書いていきます。
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posted by 20代大家 at 20:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | FX(外国為替)戦略・研究

2013年09月11日

2020年オリンピック効果の円安で売り仕掛け

2020年のオリンピック開催地が東京に決まってから、相場は日本株高と円安の傾向が3日間続いています。この機会を利用してスイスフラン円で売り仕掛けをしました。

私のFX投資スタイルは逆張りの分割売買ですので、スイスフラン円が上がれば売り増し、大きく下がれば利益確定をするだけです。

100通貨単位での売買をしているためレバレッジも1〜2倍と低く、利益額は少ないですがコツコツと利益を積み上げていきます。

オリンピックは7年後の開催なので、長期的に相場に影響を与えてくれそうで売買も落ち着いてすることができます。これから相場の動きを見ながらポジション操作を進めていきます。
posted by 20代大家 at 21:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | FX(外国為替)投資記録

任意売却の戸建てを決済

今日は任意売却で購入した戸建ての決済でした。現金での購入なので準備などで面倒なことはなかったのですが、売り主さんは債務整理をしなければならないので色々と手続きをしていました。買い手である私も所有権移転を確認しないといけないので1時間ほど待つことに。

今回は任意売却という事もありスムーズに決済を進めるため、買主である私が現金を手渡しで売主さんに渡す形になったので、札束を紙袋で渡すという経験を初めてしました。売買金額の小さな戸建てなのでわずかな札束だったのですが、100万円の札束なんてめったに扱わないので積んだり立てたりして遊んでおきました。(笑)
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posted by 20代大家 at 14:16 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2013年09月07日

競売で落札した物件の内見

今日は大工さんと一緒に先日の不動産競売で落札したボロ戸建ての内部を見てきました。現地に到着すると先に大工さんと不動産会社の社長さんが来ていて、内部チェックをしていました。

中に入ると3点セットに載っていた写真の通りで、放置された冷蔵庫、洗濯機、パソコン、雑誌などが置き去りにされていました。

ただし引っ越す時に放置された家具家電や不要品があるだけで、そんなに量はありません。特に2階は何もなかったので、一階に放置された物品を片付ければ終わりです。

残置物を自分で処理するのは時間対費用の観点で損だと判断したため、大工さん経由で産廃業者での見積りを出してもらうことにしました。ただし戸建ての周囲を取り囲む草木は自分で処理することにしました。ごみ処理の大変さを経験してみようと思います。

残置物がなくなり、建物の内部全体が見えるようになってから再び大工さんとどうするか打ち合わせをします。築40年の割には建物はしっかりしていたので、どう生まれ変わるか楽しみです。
posted by 20代大家 at 15:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2013年09月06日

スイスフラン円の売りポジションを決済

今朝も保有していたポジションの決済をしました。

9月3日から5日にかけて指値で仕掛けていたスイスフラン円の売りポジションが、
本日朝7時ごろに見たところ50銭ほど下げていたため決済。

100通貨単位、つまり0.01 Lotでの売買なのでわずかな利益ですが、
堅実に利益を積み上げていこうと思っているので十分な金額です。
今回は100通貨単位での売買をするために下記のFX口座を使いました。

マネーパートナーズ パートナーズFX nano口座



マネーパートナーズは100通貨単位での売買ができるだけではなく、
スプレッドも狭いしスマホでの注文ツールがとても使いやすいです。

パートナーズFX nano.jpg

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posted by 20代大家 at 10:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | FX(外国為替)投資記録

2013年08月27日

FXで久しぶりのポジション売買と利益

FXのトレードは約3年ぶりなので、慎重に取引を始めました。
当初はスワップ金利狙いでの長期運用のつもりだったのですが、想像以上に円安が進んでいたため、細かく分割しての売りポジションで仕掛けることにしました。
小さい通貨単位で売買するので下記のFX口座を利用しました。

SBI FXトレード
SBI FXトレードは1通貨単位での売買が可能なので、分割売買をする時に取引通貨数を細かく調整することで、単なるナンピンよりも平均値を有利にすることが可能です。

売買対象の通貨は豪ドル円aud/jpyのつもりでしたが、3年前に専門にしていたスイスフラン円chf/jpyが円安のまま揉んでおり、非常に売りが仕掛けやすい形だったのでスイスフラン円の売り建てで久しぶりのFXトレードを行いました。

8月22日〜26日にかけて、1ポジション700通貨前後で細かく売りポジションを建てました。
700通貨を少しずつ売り上がる形で多数の指値にてポジションを作っています。
全部で売り72ポジション建てたので、700×72=約5万通貨、つまり5枚の売りポジションです。

SBI FXトレード.png
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タグ:相場 FX
posted by 20代大家 at 18:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | FX(外国為替)投資記録

2013年08月26日

久しぶりのFX挑戦と新規FX口座の開設

アパートの売却が終わり、任意売却の戸建て1件購入の契約、不動産競売で戸建て1件落札をし終わり、しばらくは不動産投資は淡々とした手続きが続きます。投資物件探しは続けていますが、現地調査までは行わないため、空いた時間でFXを3年ぶりに再開する事にしました。

以前のFX投資法は短期売買中心でしたが、成功と失敗が入り混じり、結局手数料の分だけ損をするだけだったので、今後は長期投資を行う事にしました。また3年間の間に新しいFX業者が出てきているため、業者探しと新しい口座開設をしました。

今回のタイミングで口座開設するFX業者は下記の通りです。

DMM FX





FXの手数料である、スプレッドの幅が狭いのが魅力です。スワップポイントの売りと買いが同額になっているので、下げ相場の時にも売買しやすい条件が揃っています。特にFXは下げ相場をいかに上手く泳げるかで利益が大きく変わりますので、前記の2点が揃っているFX口座は必須と言えます。

SBI FXトレード





SBI FXトレードの魅力はやはり1通貨単位からの取引が可能なところです。スワップポイントによる新規ポジション作りもできますし、複利運用の効果を最大限に活かすことができます。さらにスプレッドは他社と比べても最小なので、FXの初心者や、私のような久しぶりのFXトレードの場合はオススメです。
タグ:相場 FX
posted by 20代大家 at 19:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | FX(外国為替)戦略・研究

2013年03月03日

知らないと確実に損する不動産売却7つのポイント

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株高や不動産市況の上昇を連日ニュースで見かけるようになりました。「アベノミクス」という言葉を象徴として、景気回復の気運が高まってきています。景気が回復するということは、世の中でお金がよく回っているという事ですので、不動産物件の売買量も増えているという事になります。

今の不動産市況は買う人にとっては融資が付きやすく、今まで融資が付かずに買えなかった人にとっては買いのチャンスです。逆に投資物件の組み換えをするため、不動産の売却をする人にはスムーズに売却をできるチャンスだと言えます。不動産を所有する人はこのタイミングを上手く活かしておいたほうが良さそうです。

ただ、不動産の売却をする理由には様々なものがありますので、不動産市況が良いという考えだけで売る事を考えるのはあまり良いとは言えません。

売却を考える場合について、いくつか具体的な例を挙げてみると
・不動産の市場価格が上がってきたので、利益を得るために売る
・ローンや融資の返済ができず、債権者からの指示で仕方なく物件を売る
・事業用に資金が必要になったので所有不動産を売却する
・仕事の関係で遠方に引っ越すことになり自宅を売却する
・不動産投資でより大きな投資物件へと資産を組み換える

といった様々な売却理由があるので、売却のベストタイミングというのは人によって変わってきます。単純に言ってしまえば、「売らなきゃいけいないとき」「売りたいと思ったとき」が不動産売却のベストタイミングです。

ただし人によって違うのは売る「タイミング」であって、より高い金額で売るために必要な「準備や手順」は売却理由に関係なく活用できる重要な知識です。

そこで以下に7つの手順として、不動産の価値を最大限に活かして売るための手順をまとめました。所有している物件を少しでも高く売りたい考えている方、ぜひ参考にしてください。

1. 相場価格を調べる
2. 積算価格を調べる
3. 掃除・クリーニングを済ませる
4. 簡単なリフォームをしておく
5. 必要書類を揃える
6. よくある質問の答えを準備する
7. 複数の不動産会社に見積り依頼をする


以上の7つの重要手順について、さっそく詳しい内容を見ていきましょう。


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posted by 20代大家 at 23:50 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産投資
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