2013年03月03日

知らないと確実に損する不動産売却7つのポイント

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株高や不動産市況の上昇を連日ニュースで見かけるようになりました。「アベノミクス」という言葉を象徴として、景気回復の気運が高まってきています。景気が回復するということは、世の中でお金がよく回っているという事ですので、不動産物件の売買量も増えているという事になります。

今の不動産市況は買う人にとっては融資が付きやすく、今まで融資が付かずに買えなかった人にとっては買いのチャンスです。逆に投資物件の組み換えをするため、不動産の売却をする人にはスムーズに売却をできるチャンスだと言えます。不動産を所有する人はこのタイミングを上手く活かしておいたほうが良さそうです。

ただ、不動産の売却をする理由には様々なものがありますので、不動産市況が良いという考えだけで売る事を考えるのはあまり良いとは言えません。

売却を考える場合について、いくつか具体的な例を挙げてみると
・不動産の市場価格が上がってきたので、利益を得るために売る
・ローンや融資の返済ができず、債権者からの指示で仕方なく物件を売る
・事業用に資金が必要になったので所有不動産を売却する
・仕事の関係で遠方に引っ越すことになり自宅を売却する
・不動産投資でより大きな投資物件へと資産を組み換える

といった様々な売却理由があるので、売却のベストタイミングというのは人によって変わってきます。単純に言ってしまえば、「売らなきゃいけいないとき」「売りたいと思ったとき」が不動産売却のベストタイミングです。

ただし人によって違うのは売る「タイミング」であって、より高い金額で売るために必要な「準備や手順」は売却理由に関係なく活用できる重要な知識です。

そこで以下に7つの手順として、不動産の価値を最大限に活かして売るための手順をまとめました。所有している物件を少しでも高く売りたい考えている方、ぜひ参考にしてください。

1. 相場価格を調べる
2. 積算価格を調べる
3. 掃除・クリーニングを済ませる
4. 簡単なリフォームをしておく
5. 必要書類を揃える
6. よくある質問の答えを準備する
7. 複数の不動産会社に見積り依頼をする


以上の7つの重要手順について、さっそく詳しい内容を見ていきましょう。


1. 相場価格を調べる

当たり前ですが、不動産の売却をするときに一番重要なことは「実際に売れること」です。高い価格で売りに出しても、誰も買わなければ何の意味もありません。適正価格で売りに出す事が金額的にも時間的にも得をすることになります。そこでまず大切なのは、実際に取引が成立した金額である【実勢価格】を調べることです。

ここで不動産を売却する時の基本を確認しておきましょう。

・全く同じ不動産は世の中に存在しない
株や為替と違って不動産の場合は同じ物件というものは存在しません。立地による違いだけでも街・沿線・幹線道路・自治体制度・人口・自然環境といった差がありますし、他にも建物の構造、接してる道路の種類と幅、土地の広さ・形・方角・用途地域、隣接する建物、景観など、数え切れないほどの違いが存在します。

・売買価格が決まるのは物件の価値だけではない
不動産の場合、金額が大きな取引であるため、買い手や売り手自身の都合・状況によっても価格が変わってきます。複数の買い手が競争して買付を入れれば価格は上がりますし、売り手が現金化を急いでいる場合には価格は下がります。他にも、売り手からマンションの売却を頼まれた不動産会社が、実は戸建てが業務の中心でマンションの売買に慣れていない場合、間違って高すぎたり安すぎたりする価格でマンションが売りに出されてしまう事もあります。

・銀行やノンバンクの融資姿勢でも価格は変わる
全く同じ物件で、売り主の経済環境が一緒でも、銀行の融資が出るか出ないかで価格は大きく動くことになります。1000万円以下の物件では影響は少ないですが、数千万円〜億単位の物件の場合はほとんどが金融機関からの融資がなければ売買が成り立ちません。つまり融資が簡単につくならば不動産価格は高止まりしたままですし、融資が付かなければ価格を下げなければ売れないので相場価格はジリジリと下がっていきます。

以上のような物件価格に関係する要素を考えながら、直近1年の実勢価格と3年前の価格を比較して、今がどんな市況かを推測していきます。

不動産業者はレインズを使えば売買実績の数値を見ることができますが、業界とは関係のない一般の不動産投資家は見ることができません。その代わりに以下のウェブサイトで実際の取引金額を調べることができます。

◆土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

所有物件の住所から、周辺の売買実績を出来る限りたくさん調べ上げ、「過去と直近での価格の違いはあるか?」「同じような物件はどんな価格推移になっているのか」などを推測しながら自分の物件の価格を、自分なりの理由を考えた上で覚えておくようにしてください。


2. 積算価格を調べる

上記に少し書きましたが、不動産の売買価格は銀行やノンバンクの融資姿勢によっても大きく価格が変わってしまいます。つまり物件について買い手と売り手が形成する実勢価格だけではなく、銀行が物件を評価する際に利用する積算価格も調べる必要があります。

積算価格についての意味はインターネットで検索して頂くとして、ここでは具体的な積算価格の計算のやり方を記していきます。

・積算価格の計算方法
計算をする時には、土地価格と建物価格を別々に計算してから足し合わせます。まずは簡単な土地の評価額計算から見ていきましょう。

◇土地の評価額計算
土地の評価額計算には路線価を使います。路線価は、1平米当たりXX円という価格を、接している道路に毎に評価している価格です。以下のウェブサイトで、地図を見ながら調べる事ができます。

路線価図・評価倍率表 - 国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/

地図を見てみると、道路ごとに記載されている価格には「140 D」というように数字とアルファベットのセットが書かれています。この場合は

路線価「140 D」の意味
・この道路に接している土地は1平米当たり140千円(14万円)です
・所有権だと14万円だけど、借地権の場合は60%評価なので1平米当たり7万8千円です

という意味になります。アルファベットは借地権の場合の評価額割合を意味しており、路線価図の上部に説明が書かれています。もしこの場所に所有権で100平米の土地がある場合は

14万円×100平米=1400万円
というのがこの土地の路線価となります。もし借地権ならばさらに借地割合である60%を
掛け合わせて

1400万円×60%=780万円
が路線価となります。

さらに旗竿敷地だったり、三角形だったりといった不整形地や、接道部分が狭くて再建築不可などの条件が入ってしまうとさらに土地の評価額は下がります。


◇建物の評価額計算
土地と違い、建物の場合はもう少し評価方法が複雑です。とは言っても何の数値を使うかどうかさえ判れば、小学生の算数レベルなので覚えてしまえば簡単です。ではさっそく見ていきましょう。

・建物の法定耐用年数を調べる
まずは対象の建物の構造体の種類を確認します。多くの場合は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、のどれかですね。細かい事を書くと、鉄骨の分厚さで変わったり、建物の利用目的が居住用か事務所用かなど用途によって細かく分かれていますが、主な耐用年数は以下の3つです。

木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年


ここから今の築年数(経過年数)を引けば、耐用年数がわかります。もし鉄骨造の建物で、築10年ならば耐用年数は

34−10=24年
となります。


こうして計算をした耐用年数に、再調達価格という数字を掛け合わせます。再調達価格とは「もし立て直すとしたら何円必要か」という意味の数字です。ただし再調達価格は新築時の価値ですので、築年数分だけ価値を割り引いて計算をする必要があります。

主な建物種類の1平米当たりの再調達価格は下記です。
木造 15万円/平米
鉄骨造 17万円/平米
鉄筋コンクリート造 20万円/平米

(上記は単純化した表記です。実際は金融機関によってバラバラです。)

実際に計算をしてみましょう。鉄骨造で延床面積が200平米、さらに築10年の建物の場合なら、

17万円×200平米×(24÷34)年=2400万円
※24年というのは上記で計算した耐用年数
というのが建物価格となります。


・積算価格はいくら?

今まで例として計算をした建物の条件と積算価格をまとめてみます。
◇物件の条件
構造体 鉄骨造
築年数 築10年
土地 100平米
延床面積 200平米
路線価 140 D
土地形態 所有権

◇積算価格
土地 14万円×100平米=1400万円
建物 17万円×200平米×(24÷34)年=2400万円
積算価格1400万円+2400万円=【3800万円】

当然、この積算価格が高ければ高いほど、銀行からの評価も上がります。これは建物の状況などには関係なく計算できるので、すぐに計算して覚えておくと便利です。


3. 掃除・クリーニングを済ませる

不動産を売る時、クリーニングというのは効率よく物件の価値を高める事ができる方法の1つです。対象の物件をキレイにしているかどうかだけで、売買金額が数十万円〜数百万円違うことはよくあります。特に気を付けておきたいポイントは以下の通りです。

・床にゴミや物が落ちていないようにする
・壁紙で汚れている部分は汚れを落とすか張り替える
・水回りのさびや汚れはヤスリなどで落としておく
・玄関や建物の入り口も掃き掃除をしておく
・ベランダの排水溝周りのゴミは取っておく
・エアコンのフィルターや内部を洗浄液できれいにする


これだけでも買い手の印象は大きく変わるため、掃除やクリーニングはしっかりとしておくに越したことはありません。逆に物件が汚い場合は、指値をする根拠に使われてしまうため、清掃費はケチらずにしっかりと費用をかけておいても損はありません。


4. 簡単なリフォームをしておく

壁紙の張り替えは、目に見える面積が大きいのでとても効果的ですが、さらに簡単なリフォームでも効果的な個所があります。簡単に書いてしまうと「人が触れる場所」が効果的です。具体的に書いていきましょう。

・ドアの取っ手
・スイッチカバー
・水道の蛇口と取っ手
・照明のひもやリモコン
・エアコンのリモコン
・コンセントカバー


交換品を数百円買ってきて交換したり、ドライバーで取り換えるだけで印象は大きく違ってきます。触れるところが全てキレイになっていると、自然とキレイな個所をたくさん見ることになるので、部屋全体も同じようにキレイだと感じやるくなるためです。


5. 必要書類を揃える

物件を売りに出すときに、必要な情報が揃っていなかったり、見たいと要望された書類をすぐに送る事ができないと、買い手の購入意欲はどんどん下がっていってしまいます。不動産の買い手はたくさんの売り物件の情報を集めたうえでより良い物件を買おうとするので、判断するための情報が揃わない物件はさっさと切り捨てられてしまいます。

そうならないためにも、下記のような必要書類はしっかり用意して売却活動をすると余裕をもって活動できます。

・最新の登記簿謄本
・地積測量図
・建物図面
・対象物件の位置が書き込まれた公図
・対象物件周辺を含む住宅地図
・修繕履歴
・運用経費一覧(管理費・点検費用や町内会費など)
・収益物件の場合はレントロール、家賃表


他にも細かいものがありますので、詳しくは不動産会社に確認しながら素早く揃えていくと良いのが思います。


6. よくある質問の答えを準備する

必要書類と同じように、買い手からの質問には素早く回答をしていかないと購入意欲が下がっていく原因になりますので、よく聞かれる質問の回答はあらかじめ想定しておくと売却活動がスムーズになります。

どんな質問をされるかは買い手の立場になってみればすぐにわかりますので、下記の例を参考にして、自分の物件ではどんな質問がされるかを一度考えてみることをおすすめします。

◇不動産売却の時によくある質問
・所有物件を売却する理由は?
・建物の傾き、雨漏りや水漏れ、破損部分、シロアリ等はあるか?
・アスベスト等の有害物質の使用はあるか?
・土壌汚染はあるか?
・入居退去の予定はあるか?
・家賃の滞納やトラブルはあるか?
・敷金や修繕積立金の金額は?

これらの質問に素早く納得できるような回答を準備しておきます。逆に言えば、雨漏りがあるなら事前にリフォームで修繕しておくのが望ましいですし、有害物質の有無が分からないなら、ホームインスペクターに建物の診断をしてもらう、という対処ができます。買主から見たリスクを出来る限り無くしたり減らしておくことで、希望の売却価格で売れる可能性は近づくことができます。


7. 複数の不動産会社に見積り依頼をする

売却物件の相場や積算価格を把握し、クリーニングやリフォームも済ませて、必要書類や想定質問への回答を準備できても、売却活動を請け負ってくれる不動産会社、つまり元付け業者選びを失敗すると全ての努力が無駄になってしまいます。

医者に様々な専門分野があるのと同じように、不動産会社にも得意な分野・不得意な分野があります。不動産会社のタイプを以下にいくつか書いてみます。

・物件の運営や管理が得意
・賃貸物件の仲介が得意
・売買物件の仲介が得意
・土地を仕入れて建売住宅を販売するのが得意
・商業物件が得意
・事故物件の対処が得意

…など、ちょっと考えるだけでも多数の得意分野がありますので、1社だけに物件売却の依頼の打診をしていると、もしその業者の不得意分野の物件だった場合は、全然買い手が見つからなかったり、相場よりも異常に安い価格で売りに出されてしまったりと良いことがありません。

多くの不動産会社の得意領域をよく知っているという場合以外は、特定の不動産会社に売却の査定をお願いするよりは、不動産の一括見積もりサービスを利用して業者選びをするほうが安全です。見積もりをお願いした時に気を付けておきたいポイントもまとめて確認おきましょう。

・実勢価格や積算価格から異常に安かったり高かったりしていないか
・不動産の売却査定額の根拠が説明されているか
・連絡や質問をした場合の回答は早いか
・こちらの要望をくみ取ったうえでの提案をしてくれているか


◇主な不動産売却の一括見積もりサービス

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最後に:さっそく行動しましょう!

以上の通り、不動産を売却するための7つのポイントを説明しましたが、1から順番に始めてもいいですし、7つのポイント全てを同時に進めても良いので、早く行動する事が大切です。売却活動を始めて、想定よりもだいぶ安い金額でしか売れないようならば途中でやめればいいだけです。

それよりも、行動をせずに「もしあの時に売却活動をしていたら…」と後悔するのが一番の損です。今すぐ活動を始めましょう!



posted by 20代大家 at 23:50 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産投資
この記事へのコメント
通りすがりのものです。
「サラリーマン大家」で検索したら、たまたまたどり着きました。
私も29歳で同世代です。
同世代ということで、過去の記事を親近感をもって読ませて頂きました。
最近また更新を再開されたということですね。
楽しみにしています。
Posted by 通りすがり at 2013年03月07日 23:06
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