2015年02月24日

不動産投資の新しいサイトを作りました

年齢が30代になり、不動産投資の方針も変わってきましたので新しいサイトを作りました。

賃貸併用住宅で家賃収入生活
http://heiyou1.blogspot.jp/

現在は都心で自宅から自転車で行ける距離に絞って投資用不動産を探しています。さらに中古の高利回り物件という観点で物件を探すのをやめて、長期的に競争力のある立地や建物・間取りを重視するようになりました。最近では不動産投資というよりは、賃貸経営という観点で物件を見るようになっています。

最近では表面的な数字では見えない物件の価値や、空室対策費が少なかったり礼金や更新費を考慮したり、低金利で借り入れをしてキャッシュフローが残るといったことを考え、一見すると利回りが低い物件でも長期的には儲かるように賃貸経営をすることを意識しています。

こうした表面利回りは低いけれども価値の高い物件で長期的に儲かるという方針を実現するため、まずは賃貸併用住宅を都心に建築することにしました。土地契約が終わり、建築プランも決まったので、あとは融資をお願いする銀行を決めれば着工開始という状態です。

不動産投資の初期の頃は、立地の良い手頃な価格帯のワンルームを探し、実際に横浜の繁華街駅徒歩5分のワンルームを現金で購入。間取りや生活環境などを一切考えず、場所と利回りだけで選んだ物件です。売却した時には売却損が出ましたが、6年半の家賃収入を考えるとトータルではプラスで終わることが出来ました。

不動産投資は安く買うことが最大のリスクヘッジですが、もし中途半端な物件を購入したとしても運営を頑張れば利益を得るチャンスはいくらでもあります。特に建物や設備を維持を低価格で行うことができれば、建物が古くなっても家賃収入がしっかりと手元に残り、利益を残せます。

こうした実際に不動産投資を実践する中で見えてきた、賃貸経営で大切なポイントを発信していきたいと思います。ぜひご覧ください。

賃貸併用住宅で家賃収入生活
http://heiyou1.blogspot.jp/
posted by 20代大家 at 14:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2013年09月11日

任意売却の戸建てを決済

今日は任意売却で購入した戸建ての決済でした。現金での購入なので準備などで面倒なことはなかったのですが、売り主さんは債務整理をしなければならないので色々と手続きをしていました。買い手である私も所有権移転を確認しないといけないので1時間ほど待つことに。

今回は任意売却という事もありスムーズに決済を進めるため、買主である私が現金を手渡しで売主さんに渡す形になったので、札束を紙袋で渡すという経験を初めてしました。売買金額の小さな戸建てなのでわずかな札束だったのですが、100万円の札束なんてめったに扱わないので積んだり立てたりして遊んでおきました。(笑)
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posted by 20代大家 at 14:16 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2013年09月07日

競売で落札した物件の内見

今日は大工さんと一緒に先日の不動産競売で落札したボロ戸建ての内部を見てきました。現地に到着すると先に大工さんと不動産会社の社長さんが来ていて、内部チェックをしていました。

中に入ると3点セットに載っていた写真の通りで、放置された冷蔵庫、洗濯機、パソコン、雑誌などが置き去りにされていました。

ただし引っ越す時に放置された家具家電や不要品があるだけで、そんなに量はありません。特に2階は何もなかったので、一階に放置された物品を片付ければ終わりです。

残置物を自分で処理するのは時間対費用の観点で損だと判断したため、大工さん経由で産廃業者での見積りを出してもらうことにしました。ただし戸建ての周囲を取り囲む草木は自分で処理することにしました。ごみ処理の大変さを経験してみようと思います。

残置物がなくなり、建物の内部全体が見えるようになってから再び大工さんとどうするか打ち合わせをします。築40年の割には建物はしっかりしていたので、どう生まれ変わるか楽しみです。
posted by 20代大家 at 15:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2013年03月03日

知らないと確実に損する不動産売却7つのポイント

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株高や不動産市況の上昇を連日ニュースで見かけるようになりました。「アベノミクス」という言葉を象徴として、景気回復の気運が高まってきています。景気が回復するということは、世の中でお金がよく回っているという事ですので、不動産物件の売買量も増えているという事になります。

今の不動産市況は買う人にとっては融資が付きやすく、今まで融資が付かずに買えなかった人にとっては買いのチャンスです。逆に投資物件の組み換えをするため、不動産の売却をする人にはスムーズに売却をできるチャンスだと言えます。不動産を所有する人はこのタイミングを上手く活かしておいたほうが良さそうです。

ただ、不動産の売却をする理由には様々なものがありますので、不動産市況が良いという考えだけで売る事を考えるのはあまり良いとは言えません。

売却を考える場合について、いくつか具体的な例を挙げてみると
・不動産の市場価格が上がってきたので、利益を得るために売る
・ローンや融資の返済ができず、債権者からの指示で仕方なく物件を売る
・事業用に資金が必要になったので所有不動産を売却する
・仕事の関係で遠方に引っ越すことになり自宅を売却する
・不動産投資でより大きな投資物件へと資産を組み換える

といった様々な売却理由があるので、売却のベストタイミングというのは人によって変わってきます。単純に言ってしまえば、「売らなきゃいけいないとき」「売りたいと思ったとき」が不動産売却のベストタイミングです。

ただし人によって違うのは売る「タイミング」であって、より高い金額で売るために必要な「準備や手順」は売却理由に関係なく活用できる重要な知識です。

そこで以下に7つの手順として、不動産の価値を最大限に活かして売るための手順をまとめました。所有している物件を少しでも高く売りたい考えている方、ぜひ参考にしてください。

1. 相場価格を調べる
2. 積算価格を調べる
3. 掃除・クリーニングを済ませる
4. 簡単なリフォームをしておく
5. 必要書類を揃える
6. よくある質問の答えを準備する
7. 複数の不動産会社に見積り依頼をする


以上の7つの重要手順について、さっそく詳しい内容を見ていきましょう。


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posted by 20代大家 at 23:50 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産投資

2013年02月26日

2013年は不動産投資のまたとないチャンスになりそうです

確定申告真っ只中の時期ですね。私もコツコツと確定申告書を国税庁のホームページでコツコツと作成しています。私の場合は全部で9戸と事業規模ではないため、白色申告となるので申告書の作成はとても簡単です。かなり面倒ですが。

ブログを久々に更新する事になりましたが、その間に結婚をしたり子供が生まれたりで不動産を含めた投資からはしばらく遠ざかっていました。約3年間、投資から離れていた事になります。

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posted by 20代大家 at 21:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資

2010年04月30日

家賃を1割下げて募集

1月末で優良賃借人が退去してしまった横浜の狭小ワンルームですが、結局56000円の家賃では問い合わせがほとんどないため、51000円に家賃を下げて募集し直す事にしました。

ただ、洗濯機置き場がなくバルコニーも使えないため、内見しても申込みに至りません。続きを読む
posted by 20代大家 at 21:56 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資

2010年04月11日

狭小ワンルームの問い合わせは2件のみ…

横浜のワンルームはリフォームを終えた後から募集を開始して、3週間ほど経ったのですが、未だに問い合わせ2件のみです。
エリア内で最低クラスの賃料なので、問い合わせは多いかなと思ったのですが、相当反応が薄いです。

室内にPOPを貼ったり、入居者プレゼントを用意したりしたのですが、内見をしてもらえなければ意味がありません。

担当営業の方が動きやすくなるように、もう少しヒアリングをして家賃設定などを変えてみたいと思います。
タグ:不動産投資
posted by 20代大家 at 00:54 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資
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